Consultorio legal

El pago de los arreglos comunitarios corresponde al propietario

He comprado un piso pero hasta dentro de cuatro meses no lo voy a escriturar, tal y como acordamos en el pre-contrato. Ahora me he enterado de que van a arreglar el tejado del edificio, y que la obra comenzará antes de cuatro meses. La tercera parte de lo que cuesta la obra ha de abonarse al inicio, lo que sucederá antes de que yo firme las escrituras de compra-venta. El resto se pagará a mitad de la obra y al finalizar ésta, cuando yo ya sea propietaria. ¿Qué parte me corresponde pagar a mí?

En términos generales, la parte que corresponde pagar variará en función del momento en que definitivamente se convierta en propietaria de la vivienda, salvo que exista otro acuerdo previo entre el comprador y el vendedor.

En el caso de que no se haya acordado nada sobre el pago de las obras inmediatas, y según dicta el Código Civil, la propiedad se adquiere y trasmite como consecuencia de contratos que suponen la entrega de la cosa comprada y vendida, equivaliendo la escritura pública a la entrega.

Como las obligaciones frente a la comunidad corresponden al propietario, si previamente a la firma de la escritura se ha de contribuir con un pago extraordinario en la comunidad, quien debe abonarlo es su propietario, que en ese momento sigue siendo el vendedor. La obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación establecida, a los gastos generales de la comunidad de vecinos corresponde siempre al propietario de la vivienda. Además, la ley de Propiedad Horizontal establece que cuando se trasmita una vivienda, el vendedor deberá declararse hallarse al corriente en el pago de los gastos generales. También permite la ley trasmitir la vivienda con deudas, siempre y cuando se exprese la cantidad debida y se aporte un certificado sobre el estado de las deudas que coincida con su declaración. Sin él no podrá autorizarse el otorgamiento de las escrituras públicas, salvo que el comprador se hiciera cargo expresamente de las deudas.

En el caso que se plantea, contemplando que el comprador no adquiere la propiedad hasta que se le entrega mediante escritura publica, y que las obligaciones frente a la comunidad corresponden al propietario, si previamente a la escritura publica se ha de contribuir con un pago extraordinario a la comunidad, quien debe abonarlo es el propietario, que, en ese momento, todavía es el vendedor.

¿Podemos exigir la devolución de parte del dinero del seguro del automóvil?

Hemos vendido a un particular un vehículo asegurado a terceros. El comprador ha contratado un seguro con una compañía distinta a la nuestra. La póliza que teníamos contratada había sido renovada recientemente por un año, por lo que, puesto que el coche ha estado asegurado sólo dos meses, una sexta parte de lo que se pagó en su día, entendemos que la aseguradora nos debe abonar la parte de la cuota correspondiente al período en que no está asegurado. Sin embargo, la entidad de seguros se niega a abonarnos la diferencia alegando que, una vez pagada la cuota, el cliente no tiene derecho a su abono.

Considera el lector que la aseguradora ha de devolverle parte del importe del seguro, concretamente la cantidad proporcional al tiempo en que el seguro no va a ser operativo. Este planteamiento no es correcto, y el usuario no tendría posibilidades de prosperar en una hipotética demanda. En primer lugar, porque quien ha comprado el vehículo se ha convertido en el dueño del coche, y sería el comprador quien, de ostentar derechos, podría reclamarlos a la compañía por dejar de utilizar sus servicios. En segundo, porque las compañías asumen la totalidad del riesgo en todo momento, en todos los instantes de vigencia de la póliza. En otras palabras, que durante los dos o tres meses de vigencia de la póliza, la aseguradora ha asumido el 100% del riesgo cubierto en caso de siniestro y no una parte proporcional del riesgo.

Contratado el seguro del vehículo por un periodo de un año, el precio de tal aseguramiento se corresponde con una prima que, siguiendo criterios legales y doctrinales, se considera indivisible, en el sentido de que no es posible prorratearla por periodos. La ley de Ordenación de Seguros Privados y su reglamento de desarrollo dicta que la prima ha de ajustarse a principios de equidad, suficiencia, indivisibilidad e invariabilidad. En apoyo de esta tesis se destaca la sentencia del Tribunal Supremo del 23 de julio de 1996, que dice: "El carácter indivisible de la prima significa que, una vez pagada, el asegurador la hace suya íntegramente aunque por cualquier causa cese la cobertura del seguro y el contrato no pueda continuar produciendo sus efectos, sin necesidad por ello de devolver parte proporcional alguna, obligación ésta que tampoco impone la Ley del Contrato del Seguro".

Sin embargo, dicha ley contempla supuestos excepcionales respecto a la prima, que pudiera hacerse divisible en proporción al tiempo de la cobertura, siempre y cuando el contrato con la aseguradora lo autorice expresamente.

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